Ceny mieszkań stabilne, ale popyt rośnie – co czeka rynek w 2026 roku?

Aktualna sytuacja na rynku mieszkaniowym w Polsce wskazuje na pewien stopień stabilizacji cen, mimo szerokiego wachlarza ofert sprzedaży oraz rosnącego zainteresowania kredytami hipotecznymi – wynika z najnowszego raportu PKO Banku Polskiego. Prognozy na pierwszą połowę 2026 roku sugerują, że ceny mogą lekko rosnąć.

Różnice cenowe między rynkiem pierwotnym a wtórnym

W drugim kwartale bieżącego roku ceny transakcyjne mieszkań w kraju pozostały stosunkowo stabilne w odniesieniu do ubiegłego roku. Na rynku pierwotnym w największych miastach odnotowano delikatne obniżki, podczas gdy w mniejszych miastach wojewódzkich ceny lekko wzrosły. Natomiast na rynku wtórnym w dużych aglomeracjach zauważono niewielkie spadki cen, przy czym Warszawa wyróżniała się głębszymi obniżkami. To zjawisko można tłumaczyć wysokimi cenami w 2024 roku oraz dużą różnorodnością rynku wtórnego. W mniejszych miastach wojewódzkich ceny wzrosły nieznacznie.

Aktywność na rynku kredytowym

Eksperci banku podkreślają wysoką aktywność na rynku kredytowym. Liczba transakcji w sektorze nieruchomości w drugim kwartale utrzymała się na poziomie z pierwszego kwartału, znacząco wzrastając w skali roku i kwartału. W pierwszej połowie bieżącego roku liczba transakcji wzrosła prawie o jedną trzecią w porównaniu do poprzedniego roku.

Zmiany na rynku najmu

W drugim kwartale rynek najmu wykazywał zrównoważenie. Popyt był słabszy, co doprowadziło do wyhamowania podaży nowych ofert – część mieszkań niewynajętych została wystawiona na sprzedaż. Jednakże sezonowe ożywienie widoczne na początku trzeciego kwartału, związane z początkiem roku akademickiego, zwiększyło aktywność na rynku najmu. W dużych aglomeracjach wzrasta również liczba mieszkań dostępnych w systemie najmu instytucjonalnego.

Wzrost zainteresowania kredytami mieszkaniowymi

Analiza danych Związku Banków Polskich ujawnia, że w drugim kwartale udzielono 55,5 tysiąca kredytów, co oznacza wzrost o 22% w skali roku i 15% kwartalnie. Wartość tych kredytów wyniosła 24,6 miliarda złotych, co oznacza wzrost o 29% rok do roku i 21% kwartalnie. Ten poziom jest jednym z najwyższych w ostatnich latach, pomijając dwa rekordowe kwartały wsparte programem Bezpieczny Kredyt 2 proc.

Przewidywania na przyszłość rynku mieszkaniowego

Prognozy ekspertów bankowych na okres od trzeciego kwartału 2025 roku do drugiego kwartału 2026 roku zakładają kontynuację obecnych trendów. Stabilne ceny powinny utrzymać się do końca czwartego kwartału bieżącego roku, natomiast w pierwszej połowie 2026 roku można spodziewać się ożywienia i umiarkowanego wzrostu cen transakcyjnych w granicach kilku procent.

Wzrostowi cen sprzyjać będzie rosnący popyt mieszkaniowy oraz zmniejszona oferta mieszkań deweloperskich. Kluczowe czynniki wpływające na zwiększenie popytu to obniżki stóp procentowych, poprawa zdolności kredytowej oraz rezygnacja rządu z programu dopłat do kredytów mieszkaniowych.

Czynniki wpływające na wzrost cen

Wzrost cen mieszkań mogą również wspierać takie czynniki jak rosnące koszty działek pod zabudowę, wzrost kosztów budowy związany ze zmianami warunków technicznych, utrzymujące się wysokie ceny usług budowlanych oraz ewentualny wzrost podatku od nieruchomości dla niesprzedanych mieszkań przez deweloperów. Wprowadzenie tzw. ustawy schronowej również może mieć wpływ na koszty.